W trakcie budowy domu można skorzystać z usług inwestora zastępczego. Zastępuje on inwestora bezpośredniego i może podejmować określone czynności przez niego wskazane. Jak wyglądają obowiązki i uprawnienia inwestora zastępczego oraz czy warto zlecić mu zadania związane z realizacją inwestycji budowlanej?
Kim jest inwestor zastępczy?
Inwestor zastępczy działa na zlecenie inwestora bezpośredniego. Może być to osoba lub firma upoważniona do:
- przejęcia całości lub części zadań inwestora bezpośredniego,
- występowanie w imieniu inwestora wobec organów administracji i osób trzecich,
- może zostać wykonawcą inwestycji po podpisaniu umowy o roboty budowlane.
Inwestor zastępczy powinien wykonywać powierzone mu zadania w sposób gwarantujący realizację inwestycji według zamiaru inwestora i w oznaczonym terminie. Może dokonywać jedynie wydatków użytecznych i koniecznych, tak aby nie narazić przedsięwzięcia na dodatkowe koszty. W innym wypadku naraża się na odpowiedzialność i może się od niego żądać odpowiedniej rekompensaty.
Choć może się wydawać, że rola inwestora zastępczego na budowie nie jest tak istotna jak bezpośredniego inwestora, to często na jego barkach spoczywają kluczowe obowiązki i formalności związane z wykonaniem inwestycji budowlanej. Takim inwestorem może zostać osoba posiadająca specjalistyczną wiedzę i doświadczenie, pozwalające na efektywne zrealizowanie inwestycji zgodnie z projektem, planem i oczekiwaniami klienta.
Obowiązki inwestora zastępczego
Według definicji Polskiej Normy PN-ISO 6707-2:2000 inwestor zastępczy to jednostka organizacyjna, działająca w imieniu zamawiającego w ramach odpłatnej usługi. Jest odpowiedzialny za organizację i koordynację realizacji etapów budowy w procesie inwestycyjnym. Ani w przepisach prawa, ani w unijnych normach nie ma ściśle określonych obowiązków inwestora inwestycyjnego. Jednakże, z uwagi na to, że może wykonywać on obowiązki inwestora, należy przyjąć, że do jego zadań należą te podane w art. 18 Prawo budowlane, wyznaczające z obowiązki inwestora bezpośredniego.
Zakres obowiązków inwestora na drodze delegacji zadań inwestora bezpośredniego może polegać na:
- opracowanie projektu budowlanego oraz stosownie do potrzeb innych projektów,
- przekazanie kierownictwa budowy kierownikowi budowy,
- zapewnienie wykonania i odbioru prac budowlanych,
- sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
- zapewnienie nadzoru nad pracami budowlanymi, w szczególnie skomplikowanych pracach.
W trakcie wykonywania powierzonych obowiązków inwestor zastępczy powinien współdziałać z inwestorem bezpośrednim. Konieczne jest informowanie o przebiegu inwestycji budowlanej. Musi także uzyskać zgodę od inwestora w przypadku zmiany sposobu wykonania czynności opracowanego w umowie o zastępstwo inwestycyjne oraz dokonywania zmian w projekcie. Po zakończeniu współpracy inwestor zastępczy ma obowiązek przekazać inwestorowi bezpośredniemu wykonany obiekt budowlany wraz z dokumentacją inwestycyjną.
Zalety korzystania z usługi inwestora zastępczego
Inwestor zastępczy wspomaga inwestora bezpośredniego, a jego specjalistyczna wiedza może pomóc w bardziej efektywnym wykonaniu inwestycji. Warto skorzystać z jego usług w szczególnie skomplikowanych lub wieloetapowych projektach. Inwestor zastępczy Wrocław, Warszawa, Kraków, Rzeszów, Gdańsk – jest wiele ofert na rynkach mieszkaniowych.
W zasadzie wymagane doświadczenie nie różni się wiele od inwestora bezpośredniego, dlatego też jest nikłe ryzyka nierzetelnego wykonania inwestycji budowlanej. Inwestor zastępczy może działać jako podmiot, który podejmuje kluczowe decyzje podczas realizacji inwestycji, lub może działać jako podmiot wspomagający głównego inwestora.
Warto w umowie o zastępstwo inwestycyjne zawrzeć dokładne warunki współpracy, aby zachodziła ona bezproblemowo i sprawnie. Należy uważać szczególnie przy zawarciu umowy powierniczej, która cechuje się dużą samodzielnością inwestora zastępczego. Można jednak w niej zamieścić postanowienia przewidujące konieczność uzyskania zgody na np. zawarcie umów o określonej treści.